Ustawa deweloperska 2021 wchodzi w życie. Nowe regulacje będą obowiązywały deweloperów od lipca 2022 r. Rynek rozpoczął intensywne przygotowania do dostosowania swojej działalności do nowych zasad.
Posłuchaj podcastu: Zmiany w ustawie deweloperskiej
Ustawa deweloperska 2021 – od kiedy obowiązuje?
Od 1 lipca 2022 r. zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym m.in. banki.
Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata - z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy.
– Ten okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Czyli wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.
Po tym okresie przejściowym, bez względu na to, czy deweloperowi pozostał jeden lokal czy więcej, każda umowa deweloperska będzie już tworzona według nowych przepisów.
Kogo dotyczy ustawa deweloperska? Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Regulacje wpłyną na cały rynek nieruchomości i podmioty z nim powiązane. Wynikające z ustawy zmiany w największym stopniu dotyczą deweloperów oraz banków, bo to na tych ostatnich spoczywać będzie, na mocy nowych przepisów, większa odpowiedzialność za prawidłowe rozliczanie inwestycji i wypłatę poszczególnych transz i środków dla deweloperów.
Duża zmiana, o której mówi rynek i z której zdają sobie sprawę także nabywcy, to powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Szczegółowa wartość tej składki zostanie opublikowana w odpowiednim rozporządzeniu, które zostanie przyjete w najbliższym czasie.
– Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to przede wszystkim dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców mieszkań. Jego wprowadzenie ma na celu wyodrębnienie dedykowanego funduszu, na którym będą gromadzone środki naliczane od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania. W przypadku problemów dewelopera z realizacją inwestycji nabywca będzie otrzymywał dodatkowo zabezpieczenie, wypłatę – mówi Arkadiusz Firląg, Kierownik Zespołu Produktów Transakcyjnych PKO Banku Polskiego.
Jakakolwiek wpłata na rachunek powierniczy dokonana przez kupującego mieszkanie, czy to z tytułu umowy rezerwacyjnej czy deweloperskiej, wiąże się z tym, że deweloper w 7 dni od tej wpłaty będzie zobowiązany przekazać na oddzielne konto składkę w wysokości odpowiednio 1% wpłaty w przypadku wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 0,1% wpłaty – w przypadku wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
– Co ważne i niestety trudne, oznacza to, że jeżeli mamy wiele wpłat, bo np. chcemy klientowi pójść na rękę i rozkładamy mu te wpłaty na dużo małych rat np. comiesięcznych, to za każdym razem musimy pamiętać, aby w ciągu 7 dni prowadzić tę składkę od każdej wpłaty – tłumaczy Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Również, jeżeli nabywca dokona jakiejś niedopłaty, bo zapomni czy w danym miesiącu będzie miał opóźnienie w wypłacie pensji i dośle nam resztę tej należnej wpłaty dopiero po kilku dniach, to o ile nie zauważymy takiej wpłaty, bowiem przy wielu inwestycjach będą to przecież tysiące wpłat dla jednego budynku, to okaże się, że bank będzie zobligowany w tej sytuacji zablokować nam finansowanie całej inwestycji i wstrzymać całą budowę.
Dlatego kluczową rolę w prawidłowym wypełnieniu obowiązków wynikających z powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, będą odgrywały systemy informatyczne i jak największa automatyzacja odprowadzania składek.
Ustawa deweloperska a rachunek powierniczy, czyli jak wybrać bank?
Nowe przepisy niosą także szereg zmian w bankach. Bank dla każdego dewelopera stworzy dodatkowy rachunek, na którym będą rozliczane składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wypłata z tytułu ostatniego etapu będzie mogła być dokonana dopiero po zweryfikowaniu końcowych aktów notarialnych.
Banki muszą więc zmienić procesy i wdrożyć istotne modyfikacje w systemach informatycznych. Ustawa nakłada na nie obowiązek gromadzenia i przekazwywania dodatkowych informacji, których dotąd nie musiały zbierać – dotyczących inwestycji czy też kwoty należnej składki na rzecz DFG. ZOBACZ JAK BĘDZIE DZIAŁAŁ MIESZKNIOWY RACHUNEK POWIERNICZY Z OBSŁUGĄ DFG.
– Wczytując się w przepisy ustawy należy stwierdzić, że to bank będzie podmiotem, który weryfikuje poprawność naliczonej składki, a w przypadku błędów w naliczeniu wstrzymuje wypłaty dewelopera – mówi Arkadiusz Firląg, Kierownik Zespołu Produktów Transakcyjnych PKO Banku Polskiego.
Deweloperzy, którzy będą prowadzić inwestycje po wejściu ustawy szczególnie muszą zwrócić uwagę na specjalizację banku w zakresie mieszkaniowych rachunków powierniczych. Co oznacza specjalizacja?
– Przede wszystkim elektronizacja procesu, ważne dla deweloperów jest, aby wszystkie dokumenty dotyczące inwestycji czy później już umów deweloperskich były przekazywane za pośrednictwem bankowości elektronicznej. Ważne jest również raportowanie, z uwagi na fakt, że ustawa wprowadza szerszy zakres pozyskiwania informacji, deweloper z banku powinien utrzymywać pełen pakiet informacji. Banki powinny skupić się na automatyzacji procesu rozliczeń – dodaje Arkadiusz Firląg, Kierownik Zespołu Produktów Transakcyjnych PKO Banku Polskiego.
Należy mieć świadomość, że koszty prowadzenia rachunku powierniczego wzrosną. Banki, obok obsługi składek na rzecz BFG, wielomilionowych zmian informatycznych, będą musiały ponosić także nakłady związane z obsługą płatności.
– Teraz na starych zasadach po zrealizowaniu etapu inwestycji, deweloper składa nam dyspozycję przeksięgowania środków z rachunku powierniczego na obsługę kredytu czy inwestycji. A w myśl nowych przepisów do banku będzie należało sprawdzenie czy etap jest zrealizowany, czy są pokryte płatności do ZUS-u i Urzędu Skarbowego i wiele innych. – tłumaczy Roma Stankiewicz Szefowa Zespołu Finansowania Deweloperów Mieszkaniowych w PKO Banku Polskim. – Ponadto na banku będzie spoczywać odpowiedzialność za to, czy końcowy akt zgadza się z umową deweloperską. W momencie, gdy będą jakiekolwiek rozbieżności, to bank będzie musiał otrzymać zgodę nabywców na te zmiany i dopiero wtedy rozliczy projekt i będzie mógł zamknąć rachunek powierniczy. To wszystko złoży się więcna podwyższone koszty prowadzenia rachunku powierniczego.
Ustawa deweloperska w praktyce, czyli jakie będą nowe obowiązki dla deweloperów?
WPROWADZANE ZMIANY | SKUTEK |
Rozszerzenie zapisów nowej Ustawy w zakresie umów zawartych między Nabywcą a Deweloperem. Utrzymanie Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP) aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, bądź aż do momentu przeniesienia prawa wynikającego z innych umów zawartych przez Dewelopera z Nabywcą, jak również umów obejmujących lokale użytkowe.
|
· Większy zasięg stosowania Ustawy. · Wydłużenie okresu utrzymywania Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP). · Obowiązek zawarcia umowy MRP przed rozpoczęciem sprzedaży. · Brak możliwości zamknięcia MRP przed przeniesieniem praw z ostatniej umowy. · Objęcie Ustawą oraz obowiązkiem rozliczania za pośrednictwem MRP lokali użytkowych
|
Rozpoczęcie sprzedaży – znaczenie terminu |
Rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z Nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 Ustawy.
|
Nabywca dokonuje wpłat na MRP po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia.
Deweloper ma obowiązek informowania Nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu.
|
· Bank nie kontroluje wysokości rzeczywistych wpłat dokonywanych przez Nabywcę pod kątem ich zgodności z harmonogramem inwestycji. · Składka na DFG następuje od każdej wpłaty dokonanej przez Nabywcę. · Jeżeli Nabywca wpłaci kwotę wyższą od wynikającej z harmonogramu - Deweloper odprowadzi wyższą składkę do DFG. |
Wypłata środków z Otwartego MRP Deweloperowi nastąpi najwcześniej po 30 dniach od daty zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu oraz ceny lokalu/ domu.
|
Nastąpi odroczenie pierwszej wypłaty z Otwartych MRP i oderwanie jej od daty zakończenia etapu, co spowoduje konieczność zamrożenia możliwości uwzględnienia subkonta danego Nabywcy w wypłatach dla Dewelopera przez ustawowy okres karencji. |
Bank wypłaca Deweloperowi środki, które pozostały na Otwartym MRP po zakończeniu ostatniego etapu przedsięwzięcia oraz po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na Nabywcę prawa do lokalu/domu.
W Ustawie przewidziano kary za niezgodną z przepisami wypłatę środków zgromadzonych na MRP Bank ma zatem obowiązek dokładnego weryfikowania możliwości dokonania wypłaty na rzecz Dewelopera.
|
Zmiana może skutkować wydłużeniem realizacji wypłat środków z OMRP przy ostatnim etapie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. |
Zwiększenie kontroli wykonywanej przed każdą wypłatą.
|
Następuje rozszerzenie zakresu kontroli. · Kontrola polega w szczególności na inspekcji placu budowy oraz sprawdzeniu w dzienniku budowy udokumentowania zakończenia realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto obejmuje sprawdzenie czy: a) Deweloper posiada tytuł własności albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, albo zgodę właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wpis roszczeń Nabywcy, o których mowa w art. 38 ust. 2 Ustawy, w przypadku gdy Deweloper nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości, b) wobec Dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe, przez weryfikację wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz informacji zawartych w Krajowym Rejestrze Zadłużonych, c) Deweloper posiada pozwolenie na budowę albo dokonał zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, d) planowane przez Dewelopera przeznaczenie środków, które będą wypłacone e) wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego MRP jest zgodne ze sposobem wydatkowania środków określonym w art. 13 Ustawy, f) Deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, g) Deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców, h) Deweloper dokonał wpłaty składki, o której mowa w art. 49 Ustawy, w należnej wysokości, i) Deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec Nabywców, którzy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego odstąpili od umowy j) Deweloper nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
· Czynności kontrolne, o których mowa w lit. d, f, g, i oraz j wykonywane są na podstawie oświadczeń Dewelopera. · W przypadku, kiedy po stronie Banku wystąpią wątpliwości, co do treści oświadczenia złożonego przez Dewelopera może on podjąć działania w celu ich wyjaśnienia, w tym może zwrócić się o ponowne złożenie oświadczenia we wskazanym przez Bank zakresie. · Zwiększony zakres kontroli dla Banku może oznaczać wydłużenie czasu akceptacji wypłat
|
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, poprzedzonej umową rezerwacyjną, Deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na MRP prowadzony dla przedsięwzięcia nie później niż w 7 dni od zawarcia umowy.
|
· Objęcie umów rezerwacyjnych wymogiem rozliczania za pośrednictwem MRP. · W momencie wpłaty opłaty rezerwacyjnej na MRP powstaje obowiązek wyliczenia |
Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
1. Wyliczenie wysokości składki:
Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz jest wartość wpłaty dokonanej przez Nabywcę na MRP w związku z realizacją umowy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki należnej na Fundusz i wpłaca ją do Banku prowadzącego MRP w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty i nie później niż przed wypłatą przez Bank środków na rzecz Dewelopera.
Wysokość składki jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
2. Przekazanie składki przez Bank:
Bank odprowadza tę składkę na wyodrębniony rachunek Funduszu w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym
3. Raportowanie przez Bank do UFG:
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny prowadzi
|
Wymóg dokonywania terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny od każdej wpłaty na MRP. Maksymalna wysokość składki na: · Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (OMRP) – 1%, · Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (ZMRP) – 0,1%. Wysokość składki zostanie określona rozporządzeniem. · Bank dla każdego MRP otworzy odrębny rachunek przeznaczony do przekazywania składek. Składki nie mogą pomniejszać wartości wpłat ani obciążyć rachunku MRP w związku z czym dodatkowy rachunek zapewni przejrzystość rozliczeń z tytułu składek. · Bank poprzez odpowiednie postanowienia umowne udostępni funkcję pozwalającą · Powstaje obowiązek raportowy do DFG zarówno dla Banku jak i Dewelopera.
|
Przepisy przejściowe |
· Przepisy dotychczasowej ustawy stosuje się dla przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie nowej Ustawy (zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu dotychczasowej ustawy), jednak nie dłużej niż · Przepisy dotyczące funkcjonowania nowego MRP powinny być stosowane dla inwestycji w ramach, której rozpoczęcie sprzedaży, pod względem faktycznym i prawnym, nastąpiło po dniu wejścia w życie nowej Ustawy. |
Chcesz porozmawiać o biznesie? Zostaw swój numer, a oddzwoni nasz doradcaKontakt |
Informację zawarte na stronie mają charakter informacyjny, reklamowy i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego, usługi doradztwa inwestycyjnego oraz udzielania rekomendacji dotyczących instrumentów finansowych lub ich emitentów w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi, a także nie są formą świadczenia usług doradztwa podatkowego ani pomocy prawnej.