- 1q23 na rynku mieszkaniowym cechował powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym po kilku miesiącach stabilizacji oraz ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek. Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła. Oceniamy, że motorem trendów z 1h23 była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W naszej ocenie 2h23 przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym i spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie. W perspektywie roku (2q23-1q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od 1q22) przy jednocześnie wzrastającym popycie.
• W 1q23 na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie 4q22 (ok. 4-5% r/r), natomiast w 6 największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9% r/r vs 1,4% r/r w 4q22). W odniesieniu do 4q22 ceny transakcyjne w analizowanych miastach w 1q23 wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji r/r (dane CBN) w 1q23 sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po 4 kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w 3q22) w 1q23 liczba transakcji zmalała o 7% r/r, a wobec 1q22 była o 32% wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie.
• Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu r/r w 1q23 zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny kredyt 2%, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego’23 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu.
• Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 1q23 wyniosła 7,47 mld zł (+21,1% q/q; -55,9% r/r), banki udzieliły 21,96 tys. kredytów (+16% q/q; -54% r/r). Po 5 kwartałach silnych spadków nastąpiła zmiana trendu, przy czym są to poziomy o ponad połowę niższe r/r. Liczba kredytów o stałym oprocentowaniu, udzielonych w 1q23 wyniosła 17,6 tys. (11,9 tys. to kredyty nowo udzielone). - Według danych BIK w maju’23 miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 3,7% r/r, jest to pierwszy dodatni odczyt wskaźnika od marca’22. W maju’23 o kredyt wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (+7,2% q/q; -6% r/r). Poprawa wskaźnika wynika ze wzrostu zdolności kredytowej po złagodzeniu rekomendacji KNF w lutym’23, jak i z przyspieszonej decyzji zakupu mieszkania przez osoby, które przewidują wzrost cen mieszkań w efekcie ograniczenia podaży i w oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych. Istotny jest też efekt bazy statystycznej w okresie maj’22-sierpień’22 wystąpiły najniższe poziomy wskaźnika.
- Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 1q23 przy w dalszym ciągu niskiej liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży zmalała do 43,6 tys. mieszkań (wobec 48,6 tys. na koniec 4q22). Skala zmian oferty r/r była zróżnicowana: od -21% r/r w Krakowie do +32% r/r w Poznaniu.
- Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 1q23 sygnalizuje kontynuację spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy (skutek małej liczby mieszkań ostatnio rozpoczętych). Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach.
- Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec 1q23 sugerują niewielką poprawę popytu - przedpłaty klientów wzrosły (+29% r/r vs -16% r/r w 4q22). Zapasy gotowych mieszkań w 1q23 zmalały r/r (-6%), jak i wobec 4q22 (-11%), co przy poprawie popytu i nadal ograniczonej podaży wspiera wysoki poziom cen. Wolumen projektów był zbliżony do 1q22, co jest efektem obserwowanego w ostatnich kwartałach silnego spadku liczby rozpoczynanych projektów.
- Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w 1q23 rosły wolniej - o 17-19% r/r zależnie od obiektu (vs 18-20% r/r w 4q22). Na wysoki poziom kosztów wpływają w szczególności wysokie ceny nośników energii i inflacyjny wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa.
- 1 lipca 2023 zostaje uruchomiony rządowy program Pierwsze mieszkanie. Program przewiduje dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie (Bezpieczny kredyt 2%). 19 czerwca 2023 KNF znowelizowała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Nowelizacja pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej przez bank, kredyt z programu Bezpieczny kredyt 2% będzie bardziej dostępny.
- W perspektywie roku (2q23-1q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytowej są: (1) powolna odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; (2) spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; (3) popyt generowany przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2% (w 2023 zapowiadany brak ograniczeń w dostępie do programu dla kwalifikujących się osób); (4) popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości); (5) stopniowe ujawnianie się popytu migrantów z Ukrainy oraz rosnący popyt inwestorów zagranicznych. Jednocześnie po stronie podaży oddziałują: (6) malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od 1q22 liczby projektów rozpoczętych przez deweloperów; (7) brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.
- Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) wysokie stopy procentowe, z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec 2023; (2) prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (3) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu na wynajem; (4) większą elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu.
