- Spowolnienie wzrostu r/r cen transakcyjnych mieszkań, wzrost udziału zakupów gotówkowych i nadwyżka podaży mieszkań nad popytem to główne trendy na rynku w 4q22. Jest to efekt w dalszym ciągu niskiego popytu kredytowego na mieszkania w warunkach drogiego kredytu przy wysokich stopach procentowych i mało elastycznej podaży mieszkań. W perspektywie roku (1q23-4q23) oczekujemy stabilizacji cen mieszkań, choć w 1h23 ceny będą niższe względem 1h22. Negatywna presja na poziom cen osłabnie w 2h23, gdy rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od 1q22), a jednocześnie powoli zacznie odbudowywać się popyt.
- W 4q22 na rynku pierwotnym ceny transakcyjne mieszkań r/r rosły coraz wolniej; w Warszawie ceny wzrosły o 5,3% r/r (vs 11,2% r/r w 3q22), w pozostałych 6 największych miastach wzrost nie przekraczał 1,5% r/r. W odniesieniu do 3q22 ceny na ogół były zbliżone lub nieco spadły. Na rynku wtórnym w 4q22 wzrost cen r/r spowolnił do jednocyfrowego, wobec 3q22 przeważały niewielkie spadki. Mała liczba transakcji utrudnia ocenę trendów. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w 2022 nastąpił spadek ich liczby nawet o 75% r/r. W ujęciu kwartalnym najgłębszy spadek wystąpił w 3q22, wyniki 4q22 mogą zapowiadać zmianę trendu; jednocześnie liczba transakcji w 4q22 była o 29% większa wobec 3q22.
- Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu w 4q22 w większości miast zwolnił, a w pierwszych miesiącach 2023 widać nawet lekką korektę. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Prawdopodobnie zmalała też presja na rynek wynajmu ze strony osób, które ostatnio nie miały zdolności kredytowej – obecnie dzięki złagodzeniu od lutego’23 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu oraz zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2% z okresową dopłatą do spłaty kredytu mieszkaniowego powrócą one na rynek transakcyjny. Spadek rentowności obligacji długoterminowych zmniejszył oczekiwania inwestorów co do stóp zwrotu oczekiwanych z wynajmu.
- Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 2022 zmalała do 43,6 mld zł (-49% r/r), banki udzieliły 126,3 tys. kredytów – o 51% mniej niż w 2021. W 4q22 banki udzieliły 18,9 tys. nowych kredytów (– 70% r/r; -11% q/q) o wartości 6,2 mld zł (-72% r/r; -12% q/q). W 4q22 udzielono 19,8 tys. kredytów o stałym oprocentowaniu (łącznie umowy nowe i aneksowane), w tym 11,9 tys. to nowe kredyty.
- W 2022 liczba czynnych umów mieszkaniowych zmalała o 182 tys. kredytów, na co wpłynęły (obok niewielkiej akcji kredytowej) przy szybko rosnących odsetkach wcześniejsze spłaty kredytu. Według danych ZBP w 2022 całkowicie spłacono 308,6 tys. kredytów mieszkaniowych (vs przeciętnie ok. 106 tys. kredytów rocznie w ostatnich latach).
- Według danych BIK w 2022 wartość i liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o połowę w porównaniu z 2021. W styczniu’23 spadkowy trend utrzymywał się – wartość udzielonych kredytów spadła o 65% r/r, a ich liczba o 63% r/r. W lutym’23 notowano nieco mniejszą skalę spadku wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe na tle poprzednich miesięcy - spadła ona o 37,6% r/r (vs -56% r/r w styczniu’23; najgłębszy spadek ‑72,9% r/r w sierpniu’22), co wiąże się z niższą bazą z lutego’22 (efekt statystyczny); może jednak też zapowiadać hamowanie tendencji spadkowych i stabilizację na niższym poziomie.
- Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych w 4q22 w 6 największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 8,5 tys. mieszkań (+29% q/q; ‑43% r/r). Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 4q22 wyniosła ok. 6,8 tys. (-53% r/r). Na skutek wstrzymania sprzedaży części inwestycji i wyhamowania rozpoczynania nowych projektów oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 4q22 zmalała do 48,6 tys. mieszkań (‑6,2% q/q; +29,9% r/r). Skala wzrostu oferty r/r była zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach: od +12% r/r w Krakowie do +58% r/r w Trójmieście.
- Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 4q22 sygnalizuje silny trend spadkowy liczby mieszkań w toku budowy, ich liczba kolejny kwartał maleje wobec poprzedniego kwartału (skutek malejącej r/r od czterech kwartałów liczby mieszkań rozpoczynanych). Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4. kwartałach.
- Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w 4q22 rosły wolniej, na poziomie podobnym jak w 3q22 - o 18-20% r/r zależnie od obiektu (vs 18-22% w 3q22 i 19-32% r/r w 2q22). Czynnikami podtrzymującymi wysoki poziom kosztów są niepewność otoczenia i wysokie koszty energii.
- 14 marca 2023 Rada Ministrów przyjęła projekt Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (program „Pierwsze mieszkanie”). Projekt przewiduje w szczególności dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie. Całkowity koszt programu przewidzianego na 10 lat jest szacowany na 16 mld zł. Projekt zakłada uruchomienie programu 1 lipca’23. Do momentu wejścia w życie regulacja osłabi popyt kredytowy (potencjalni kredytobiorcy wstrzymają się z decyzjami), co przy sporej nadpodaży mieszkań zwiększa presję na tendencje spadkowe cen. Po uruchomieniu programu zainteresowanie nim może wzmocnić popyt, przy malejącej podaży (od 1q22 mniej rozpoczętych mieszkań) ożywi to trendy wzrostowe cen mieszkań.
- Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań pozostaną stabilne w perspektywie roku (1q23-4q23), choć w 1h23 ceny będą niższe niż w 1h22. Przesłankami tendencji spadkowych cen są:
- zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i restrykcyjnych regulacji ostrożnościowych;
- realny spadek dochodów ludności;
- nadpodaż mieszkań w sytuacji dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze w okresie boomu, a finalizowanych już w 1h23;
- wolniejszy wzrost kosztów budowy;
- wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie.
- Spadek cen mieszkań będzie hamowany przez:
- doświadczenie deweloperów i ich umiejętności zarządzania projektami i sprzedażą;
- wysokie stawki wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem;
- zwiększenie dostępności cenowej mieszkań poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań;
- powolną odbudowę akcji kredytowej (stopniowa poprawa zdolności kredytowej dzięki złagodzeniu bufora na ryzyko stopy procentowej przy okresowo stałym oprocentowaniu i wzrostowi wynagrodzeń, lekki spadek WIBOR);
- wprowadzanie do oferty mieszkań z okresu już wysokich kosztów budowy;
- stopniowe ujawnianie się popytu uchodźców z Ukrainy.