Rynek wtórny mieszkań ma różne oblicza, a spektrum mieszkań na nim dostępnych jest bardzo szerokie. Fakt ten jest nie lada wyzwaniem dla przymierzających się do zakupu mieszkania, czy to na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych czy też inwestycyjnie. Niejednorodność rynku wtórnego powoduje, że kupujący często porównuje gruszki z jabłkami, a dyskusje o zaletach mieszkania w wielkiej płycie czy też walorach apartamentowców z ostatnich lat przypominają rozprawę o wyższości Świąt Wielkiej Nocy nad Świętami Bożego Narodzenia. Niejednorodność rynku wtórnego to też niemały problem dla analityków nieruchomości – samo spojrzenie na średnie ceny jest mocno uproszczonym podejściem do tematu. Dlatego też postanowiliśmy nieco głębiej przyjrzeć się tendencjom na rynku mieszkań „z drugiej ręki”.
Do naszej analizy przyjęliśmy kilka segmentów rynku wtórnego:
- mieszkania w budynkach relatywnie nowych (do 5 lat) określane też mianem apartamentowców,
- pozostałe budynki zbudowane po 1989,
- budynki z wielkiej płyty z okresu PRL,
- budynki wybudowane inną technologią niż wielkopłytowa z okresu PRL oraz
- stare kamienice (zbudowane do 1959).
Każdy typ ma pewne swoiste cechy, właściwe dla okresu, w którym były budowane – np. starsze budynki są zlokalizowane głównew centralnych dzielnicach, lepiej skomunikowane, z lepiej rozwiniętą infrastrukturą, ale gorszą izolacją akustyczną, wymogiem dużych nakładów remontowych czy brakiem miejsc parkingowych.
W większości największych miast transakcje mieszkaniami z wielkiej płyty wciąż stanowią dominującą część transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Najsłabszą pozycję wielka płyta notuje w Warszawie i Krakowie, gdzie zdecydowanie przeważają transakcje mieszkaniami zbudowanymi po 1989.
Z biegiem lat oferta mieszkań w wielkiej płycie maleje, wypierana przez budynki wzniesione technologią tradycyjną.
W naszej analizie zadaliśmy sobie pytanie o atrakcyjność poszczególnych segmentów rynku wtórnego pod kątem najmu. Stopę kapitalizacji obliczyliśmy jako relację rocznego dochodu z wynajmu do ceny mieszkania. Od dochodu z najmu odjęliśmy zryczałtowany podatek w wysokości 8,5% oraz amortyzację na poziomie 1,5%. Przyjęliśmy obłożenie na poziomie 95%. Do obliczeń zastosowaliśmy stawki ofertowe najmu, które obniżyliśmy o 5% jako średni wynegocjowany rabat od stawki ofertowej. Od stawek ofertowych najmu odjęliśmy średni czynsz odprowadzany do administracji budynku dla danego segmentu rynku, chyba, że w ogłoszeniu wynajmujący zaznaczył, że czynsz jest dodatkowo płatny przez najemcę. Przy obliczaniu stopy kapitalizacji nie uwzględnialiśmy dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości (opłata notarialna, podatkowa, przygotowanie mieszkania do wynajmu) poza ceną mieszkania.
W każdym z analizowanych miast najniższą rentownością najmu cechują się mieszkania z wielkiej płyty. Pomimo niskich cen transakcyjnych, mieszkania te są także najtańsze dla najemców. W przypadku pozostałych analizowanych segmentów wnioski nie są już takie proste. Niemniej jednak zwraca uwagę relatywnie wysoka rentowność apartamentowców z ostatnich lat. Spośród analizowanych miast najwyższą rentowność notujemy w Łodzi, gdzie na szczególną uwagę zasługuje wysoka opłacalność najmu mieszkań w kamienicach. Warto zaznaczyć, że stawki najmu w Łodzi zostały relatywnie łagodnie dotknięte negatywnym wpływem pandemii (zamknięcie turystyki, praca i nauka zdalna), co w ostatnim czasie uczyniło to miasto jeszcze bardziej atrakcyjnym dla inwestorów. Niską rentowność najmu notujemy natomiast w Krakowie i Gdańsku wraz z Gdynią – miastach, które z kolei zostały szczególnie silnie dotknięte pandemicznym zamrożeniem ruchu turystycznego.
Analizując trendy cenowe w poszczególnych segmentach uwzględnionych w analizie możemy sformułować generalny wniosek, że im nowsze budownictwo, tym wyższa cena. Najwyższe tempo wzrostu cen w ostatnich pięciu latach notowały mieszkania w budynkach z wielkiej płyty – tak było w Warszawie, Gdańsku/Gdyni, Krakowie i Poznaniu. W Łodzi najszybsze wzrosty cen notowano zarówno w wielkiej płycie, jak i innych technologiach PRL, natomiast we Wrocławiu - w kamienicach.
Dużą wadą mieszkań budowanych w latach 70-tych i 80-tych w technologii wielkopłytowej jest relatywnie niski komfort mieszkania. Instalacje gazowa, elektryczna i wodna nie przystają do obecnych standardów. Mieszkania są niskie, ściany i podłogi nierówne. Cechuje je słaba izolacja akustyczna, a trudność z uszczelnieniem połączeń płyt wyraźnie obniża termoizolacyjność budynku, co z kolei znacznie podwyższa koszty ogrzewania. Problemem bywa też wentylacja w budynku. Wadą osiedli wielkopłytowych jest także brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych. Nasza analiza wskazuje także, że mieszkania w wielkiej płycie charakteryzują się relatywnie wysokimi kosztami utrzymania.
Choć zaplanowany i przewidywany przez architektów czas użytkowania konstrukcji z wielkiej płyty to 50-70 lat, badania wskazują, że przetrwają one co najmniej 100-120 lat. Dlatego też budynki, które powstały nawet w 1960, powinny służyć do lat 2060-2080. Analizy Instytutu Techniki Budowlanej dotyczące liczby usterek w budownictwie wielkopłytowym wskazują, że jest ona taka sama, jak w konstrukcjach mieszkalnych wznoszonych innymi metodami.
Mieszkania na osiedlach wielkopłytowych mają także dużo zalet - niską cenę, dobry dostęp do infrastruktury socjalnej (szkoły, przychodnie, sklepy) oraz wydają się być znacznie bardziej przyjazne dla mieszkańców (osiedla otwarte, duże odległości pomiędzy budynkami, tereny zielone).
Jedną z cech mieszkań wznoszonych technologią wielkopłytową jest też większa liczba pokoi na mniejszym metrażu.
Wystawione na sprzedaż mieszkania z wielkiej płyty bardzo szybko znajdują nabywców. Efekt ten widoczny jest w zestawieniu struktury wniosków kredytowych ze strukturą ogłoszeń w portalach internetowych. W każdym z analizowanych miast odsetek wniosków kredytowych na mieszkania w wielkiej płycie wyraźnie przewyższa odsetek ofert. Z kolei najdłuższy czas oczekiwania na nabywcę obserwujemy w przypadku mieszkań relatywnie nowych.
W naszej analizie rynku wtórnego zweryfikowaliśmy też elastyczność ceny mieszkania względem piętra w budynku oraz w zależności od tego, czy budynek jest wyposażony w windę czy nie. Okazuje się, że najdroższe mieszkania znajdują się na wyższych kondygnacjach, o ile w budynku jest winda. Jeżeli jej nie ma, takie mieszkania należą do najtańszych.
