- Mieszkania zbudowane ponad 100 lat temu stanowią około 6,9% zasobu ogółem. Wśród nich są odrestaurowane kamienice, jednak większość tych starych mieszkań nadaje się prawdopodobnie do wymiany.
- Większość istniejących mieszkań spełnia obecne standardy cywilizacyjne, ale zwłaszcza na wschodzie kraju widoczny jest znaczący odsetek mieszkań bez wodociągu, ustępu czy centralnego ogrzewania.
- W okresie ostatnich 30 lat przeciętny standard powierzchniowy mieszkań odczuwalnie się poprawił. W 2021 przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 75 m kw. Regionalnie najwyższa przeciętna powierzchnia na osobę przypada na zamożne powiaty w dużych aglomeracjach, powiaty w atrakcyjnych turystycznie regionach (wynajem w obszarze nadmorskim oraz miejscowościach podgórskich), a także z dochodowym rolnictwem. Przeciętnie większa powierzchnia użytkowa na osobę jest też skutkiem wyludniania się regionu (np. na Podlasiu oraz w Lubelskiem). Z kolei relatywnie niska powierzchnia na osobę w pasie powiatów w Polsce północnej może wynikać ze struktury wieku ich zasobów – relatywnie dużego udziału starszych, mniejszych mieszkań.
- Pomimo znacznej poprawy warunków powierzchniowych w ostatnich latach, na tle innych krajów polskie mieszkania cechuje niska liczba pokoi na osobę.
Ile mieszkań brakuje w Polsce? Jako analitykom rynku mieszkaniowego na każdym kroku stawia nam się to pytanie. Ale co to właściwie znaczy „brakuje”? Przecież niemal każdy z nas ma wizję swojego „szklanego domu” i dąży do tego, aby jego lokum było bardziej komfortowe, nowoczesne, ekologiczne czy inteligentne, a potrzeby i standardy mieszkaniowe stale ewoluują. Deficyt mieszkań stanowi w tym kontekście kontinuum, które wynika z konieczności ciągłego sukcesywnego odnawiania zasobu. W obecnej edycji Pulsu Nieruchomości przyjrzeliśmy się, jak wygląda regionalnie jakość warunków mieszkaniowych. Mając w pamięci kluczowy wniosek z naszej poprzedniej analizy danych spisowych (Dekada szybkiej odnowy zasobu mieszkaniowego) o silnym odnowieniu zasobów mieszkaniowych i poprawie ilościowej w okresie międzyspisowym, tym razem analizujemy jakość zasobów mieszkaniowych ilustrowaną udziałem najstarszych mieszkań w zasobach poszczególnych powiatów, odsetkiem mieszkań poniżej współczesnych standardów cywilizacyjnych, a także sposobem ogrzewania mieszkań. Z kolei jakość warunków mieszkaniowych oceniamy na podstawie wielkości mieszkania i powierzchni użytkowej przypadającej na osobę.
Pomimo znacznego odnowienia zasobów mieszkaniowych w Polsce w okresie międzyspisowym, w dalszym ciągu udział mieszkań wybudowanych przed 1918 w zasobach ogółem jest znaczący. W skali kraju takie mieszkania w 2021 stanowiły 6,9% zasobów ogółem (1,027 mln mieszkań). Jest to pośrednia informacja o dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych i potrzebie ich wymiany. Wśród ponad 100-letnich mieszkań są odrestaurowane kamienice po generalnych remontach czy modernizacjach, które cieszą oko, są dumą miast, a często także przedmiotem westchnień potencjalnych kupujących, bo cena zakupu mieszkania w takiej kamienicy jest wysoka, o czym pisaliśmy w 2021 (Rynek wtórny – stare kamienice, wielka płyta, apartamentowce). Niemniej znaczna większość tych zasobów mieszkań jest niedoinwestowana i nadaje się prawdopodobnie do wymiany. W układzie regionalnym sytuacja jest silnie zróżnicowana (Mapa 1). W 21 powiatach najstarsze zasoby stanowią ponad 1/5 ich zasobów mieszkaniowych, w przypadku powiatu wałbrzyskiego, kamiennogórskiego i ząbkowickiego przekraczają 35%. W ujęciu absolutnym najwięcej mieszkań wybudowanych przed 1918 jest zlokalizowanych w Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu. Z drugiej strony praktycznie nie ma takich mieszkań w powiecie zwoleńskim, Gdyni i Jastrzębiu-Zdroju. Rozmieszczenie tego zasobu w kraju ilustruje historię – wysoki udział tych mieszkań na terenach Ziem Odzyskanych, przez wiele lat niedoinwestowanych, zniszczenia wojenne w Polsce centralnej i południowo-wschodniej, słaby stan zasobów na terenach wschodnich, czy większe nasilenie budownictwa w miastach.
Wysiłek konieczny do złagodzenia tej luki mieszkaniowej pośrednio pokazuje rozkład mieszkań wg okresu budowy w Polsce (wykres poniżej). Przyjęty podział czasowy odpowiada w przybliżeniu historii gospodarczej ostatnich stu lat – cezury dwóch wojen światowych, powojennej odbudowy, dekady gierkowskiej, stagnacji lat 80., transformacji lat 90., wstąpienia Polski do UE i kolejnych perspektyw finansowych UE (harmonizacja ze statystyką Eurostatu), kiedy aktywność budownictwa była mocno związana z wysokością stóp procentowych.
Odnotowana w spisie liczba mieszkań wybudowanych przed 1918 jest bliska liczbie mieszkań wybudowanych w ostatnich latach w okresie boomu mieszkaniowego. W objętych spisem latach 2017-2021 rocznie budowano w przybliżeniu 258 tys. mieszkań. Jak widać, wysokie nasilenie budownictwa daje szansę relatywnie szybkiej wymiany najstarszych zasobów.
Brak kranu z bieżącą wodą w mieszkaniu (czyli brak instalacji wodociągowej z sieci lub z własnego ujęcia wody) występował w 2021 w 774 tys. mieszkań. Udział mieszkań bez wodociągu w poszczególnych powiatach jest silnie zróżnicowany (Mapa 2) – najwięcej takich mieszkań jest na Mazowszu (np. powiat pruszkowski, wołomiński), Lubelszczyźnie (np. powiat zamojski, chełmski), w Świętokrzyskiem oraz kilku powiatach pomorskich (m.in. kartuski, wejherowski), kujawskich i małopolskich (m.in. krakowski, nowosądecki). Udział takich mieszkań w zasobach powiatów jest wyraźnie mniejszy w województwach zachodnich, południowo-zachodnich i północnych, w których w dalszym ciągu widać pozytywny wpływ dobrego stanu infrastruktury na Ziemiach Odzyskanych. Zwraca też uwagę lepsza sytuacja wielu powiatów grodzkich na terenie całego kraju osiągnięta dzięki intensywnym inwestycjom w infrastrukturę techniczną. Niemniej, w ujęciu bezwzględnym najwięcej mieszkań bez wodociągu jest w Warszawie (34 tys.), Poznaniu i Wrocławiu (po 22 tys.).
Brak ustępu w mieszkaniu (definiowany jako brak urządzenia sanitarnego podłączonego do sieci kanalizacyjnej lub kanalizacji lokalnej) jest kolejnym miernikiem standardu cywilizacyjnego mieszkania. W 2021 nie spełniało tego standardu 1,2 mln mieszkań w Polsce. W 12 powiatach udział mieszkań bez ustępu przekraczał 20%. Mieszkania takie koncentrują się na Podlasiu
(m.in. powiat siedlecki, węgrowski, sokólski), Lubelszczyźnie (powiat chełmski, zamojski), wschodnim Mazowszu oraz w Świętokrzyskiem (np. powiat szydłowiecki). Podobnie jak w przypadku wyposażenia w wodociąg, lepsza jest sytuacja wielu powiatów grodzkich na terenie całego kraju. W ujęciu bezwzględnym najwięcej mieszkań bez ustępu jest w Warszawie (37 tys.),
Wrocławiu (31 tys.) i Łodzi (30 tys.).
Kolejny wskaźnik jakości zasobów mieszkaniowych – brak centralnego ogrzewania (definiowanego w spisie jako sieciowe z elektrociepłowni czy kotłowni osiedlowej lub indywidualne, tj. z własnej kotłowni, kolektorów, paneli fotowoltaicznych czy ogrzewanie podłogowe) wpisuje się w żywy obecnie temat sposobu ogrzewania mieszkań i działań na rzecz ograniczania zanieczyszczenia powietrza. Mieszkania bez CO to mieszkania ogrzewane za pomocą pieca na paliwa stałe (np. na węgiel, koks, brykiety, pelet), piecami kaflowymi z wmontowanymi grzałkami elektrycznym lub ogrzewane w inny sposób (np. piecykami gazowymi, dmuchawami elektrycznymi lub przenośnymi piecami olejowymi.
Liczba mieszkań bez CO wynosiła 2,5 mln, jest to 16,8% krajowych zasobów mieszkaniowych. Ich udział w zasobach mieszkaniowych poszczególnych powiatów był silnie zróżnicowany (Mapa 4) – od 4,6% w Warszawie do 39,2% w Skierniewicach. Na przestrzenne rozmieszczenie powiatów z takimi mieszkaniami znacząco może wpływać udział zabudowy jednorodzinnej (wtedy często mniejszy dostęp do sieci), charakter powiatu (zwykle grodzkie powiaty mają więcej mieszkań z CO), odnowienie zasobów mieszkaniowych powiatu – starsze mieszkania częściej są ogrzewane tradycyjnie. Problem z CO może występować również w kamienicach, szczególnie tych pod nadzorem konserwatorskim, gdzie brak jest możliwości ingerencji w instalacje.
Przytoczona definicja mieszkania bez CO pozwala przypuszczać, że wiele z nich kwalifikuje się do programu „Czyste Powietrze”, który służy dofinansowaniu wymiany starych pieców na bardziej przyjazny dla środowiska sposób ogrzewania – kotły gazowe, na biomasę, pompy ciepła czy systemy ogrzewania elektrycznego. Program „Czyste Powietrze”, pilotowany przez NFOŚiGW został uruchomiony w końcu 2018. Od początku programu we wrześniu 2018 do grudnia 2022 złożono 538 tys. wniosków, podpisano 473,5 tys. umów i wypłacono 4,2 mld zł dofinansowania. Wskaźnik liczby złożonych wniosków na 100 mieszkań bez CO w poszczególnych województwach zestawiony z odsetkiem mieszkań bez CO sugeruje korelację tych wskaźników (por. zestawienia powyżej). Relatywnie najwięcej wniosków złożono w województwach z największym udziałem mieszkań bez CO – w świętokrzyskim, śląskim i małopolskim. W województwach, gdzie więcej jest mieszkań ogrzewanych z udziałem instalacji CO, takich wniosków jest mniej, są to zachodniopomorskie, mazowieckie i pomorskie. Słabo wpisują się w tę zależność województwa łódzkie, lubelskie i podlaskie, w których pomimo dużego udziału mieszkań bez CO złożono relatywnie mało wniosków.
Na jakość warunków mieszkaniowych istotnie wpływa wielkość mieszkania, w okresie ostatnich 30 lat przeciętny standard powierzchniowy mieszkań odczuwalnie poprawił się. W 2021 przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 75 m kw., w 19 powiatach przekraczała 100 m kw. (110 m kw. w powiecie warszawskim zachodnim, kartuskim i leszczyńskim). Przeciętnie najmniejsze mieszkania były w kilku miastach śląskich (52 m kw. w Świętochłowicach i Chorzowie, 54 m kw. w Wałbrzychu oraz Siemianowicach). Przestrzenne zróżnicowanie wielkości mieszkania (Mapa 5) jest funkcją zabudowy (większe mieszkania w powiatach z wyższym udziałem budynków jednorodzinnych; por. wykres poniżej), zamożności mieszkańców powiatu, czy położenia w regionach atrakcyjnych turystycznych, gdzie część powierzchni mieszkaniowej jest przeznaczana na wynajem. Mieszkania w miastach (powiaty grodzkie) zwykle są przeciętnie mniejsze niż w otaczających je powiatach ziemskich. Na przeciętną powierzchnię mieszkania w powiecie wpływa też okres budowy mieszkania (wykres poniżej). Od lat 90. widać wyraźną tendencję wzrostu powierzchni budowanych mieszkań, zatem duża intensywność budownictwa w powiecie w ostatnich 30 latach sprzyjała wzrostowi standardu powierzchniowego mieszkań. Pomimo znaczącej poprawy, polskie mieszkania pozostają relatywnie przeludnione – na tle innych krajów cechuje je niska liczba pokoi na osobę. Biorąc pod uwagę cechy jakościowe zasobu mieszkaniowego w Polsce, deficyt zasobów mieszkaniowych w Polsce względem UE jest jeszcze głębszy niż wynika z porównania liczby mieszkań, o czym pisaliśmy w raporcie Budownictwo mieszkaniowe z wysokim potencjałem wzrostu.
Ostatnie lata przyniosły wyraźną poprawę wskaźnika przeciętnej powierzchni mieszkaniowej przypadającej na osobę. Średnia powierzchnia na mieszkańca w Polsce w 2021 wynosiła 30 m kw. przy zróżnicowaniu regionalnym (Mapa 6) od 24,3 m kw. na osobę w powiecie kwidzyńskim i kilku sąsiadujących pomorskich powiatach do 42 m kw. w powiecie warszawskim zachodnim. Na poziom wskaźnika wpływa kilka czynników, do najistotniejszych należy: - przeciętna wielkość mieszkania powiązana z charakterem zabudowy i zamożnością mieszkańców powiatu; - liczba ludności, ukształtowana też przez migrację. Najwyższym poziomem przeciętnej powierzchni na osobę charakteryzują się zatem zamożne powiaty w dużych aglomeracjach, powiaty w atrakcyjnych turystycznie regionach (wynajem w obszarze nadmorskim i miejscowościach podgórskich), a także z dochodowym rolnictwem. Przeciętnie większa powierzchnia użytkowa na osobę jest też skutkiem wyludniania się regionu (np. na Podlasiu czy w Lubelskiem). Z kolei relatywnie niska powierzchnia na osobę w pasie powiatów w Polsce północnej może wynikać ze struktury wieku ich zasobów – relatywnie dużego udziału starszych, mniejszych mieszkań.
