Puls Nieruchomości: Budownictwo mieszkaniowe z wysokim potencjałem wzrostu

Według danych Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 w Polsce na 1 tysiąc mieszkańców przypada 398 mieszkań. W 2021 oddano do użytku 234,7 tys. mieszkań wobec 220,8 tys. w 2020. Tempo wzrostu zasobu mieszkaniowego robi wrażenie, ponieważ przytoczone statystyki są najwyższymi wynikami budownictwa mieszkaniowego od końca lat 70-tych. Czy przy tak wysokiej dynamice powstawania nowych mieszkań, istnieje jeszcze przestrzeń do dalszego silnego wzrostu nowej podaży? Czy wspomniane blisko 400 mieszkań na 1 tys. mieszkańców to dużo, a może rynek jest wciąż daleki do nasycenia? Jak wygląda ta statystyka na tle innych krajów, a w szczególności jak wygląda porównywanie jakości zasobu mieszkaniowego w Polsce do zasobu zamożniejszych krajów? Te pytanie postawiliśmy sobie przystępując do analizy, której wyniki prezentujemy w niniejszym Pulsie Nieruchomości.

Wspomniane blisko 400 mieszkań na 1 tys. mieszkańców to niedużo na tle innych krajów. Według danych OECD większość krajów europejskich notuje wyższe wskaźniki. W szczególności statystyka ta jest nieco wyższa w regionach o cieplejszym klimacie, gdzie szereg domów ma charakter wakacyjny, często jest też ich właściciele żyją z wynajmu sezonowego. Polski wskaźnik jest jednak również niższy w porównaniu do krajów położonych w podobnej szerokości geograficznej.

Przytoczone na wstępie dane o liczbie mieszkań oddawanych do użytku sytuują Polskę wśród krajów o najwyższym tempie odnawiania zasobu mieszkaniowego. Według danych OECD mieszkania oddane do użytku w 2020 stanowiły 1,5% istniejącego zasobu mieszkaniowego, co jest jednym z najwyższych wskaźników wśród krajów europejskich. Można zatem powiedzieć, że startujemy z niskiego poziomu, ale szybko nadrabiamy dystans do innych.

Potencjałem wzrostu zapotrzebowania na mieszkania jest spodziewana większa liczba gospodarstw domowych. Dlaczego taka prognoza jest uzasadniona? Obecnie średnia liczba osób w gospodarstwie domowym w Polsce jest wyraźnie wyższa niż  w krajach Europy Zachodniej czy nawet Europy Południowej, gdzie długie zamieszkiwanie w rodzinnym gospodarstwie przez dzieci jest silnie zakorzenione kulturowo. Polskie gospodarstwa domowe cechuje wielopokoleniowość – statystyki pokazują, że odznaczamy się relatywnie niskim odsetkiem gospodarstw domowych, w których nie ma dzieci. Wynika to z niższej zamożności społeczeństwa, choć także w dużej mierze ze względów kulturowych. Można oczekiwać, że wraz ze wzrostem poziomu dobrobytu, a w szczególności w konsekwencji napływu imigrantów niezwiązanych rodzinnie z konkretną lokalizacją, model gospodarstwa domowego w Polsce może stawać się nieco bardziej zbieżny z modelem charakterystycznym dla krajów rozwiniętych, w którym poszczególne pokolenia tworzą oddzielne gospodarstwa, a to wygeneruje dodatkowe zapotrzebowanie na mieszkania.

W kontekście wielopokoleniowości gospodarstw domowych warto przypomnieć, że w Polsce relatywnie wysoki odsetek osób w wieku 18-34 lata mieszka nadal z rodzicami, co jest domeną krajów Europy Południowej. Poprawa sytuacji ekonomicznej w ciągu ostatnich 15 lat w niewielkim stopniu jednak stała się impulsem do opuszczania rodzinnego gniazda przez młode osoby. Odsetek mieszkających z rodzicami wzrósł z 56,8% w 2005 do 63,0% w 2020. Czynnikiem hamującym tworzenie nowego gospodarstwa domowego są bowiem decyzje o coraz późniejszym rodzicielstwie.

Polskie mieszkania cechują się niską liczbą metrów kwadratowych i pokoi przypadających na mieszkańca. Warto zwrócić uwagę, że odsetek mieszkań o niewystarczającym metrażu przypadającym na mieszkańca jest w Polsce relatywnie wysoki niezależnie od poziomu dochodu gospodarstwa domowego. Dla kontrastu warto wskazać na kraje skandynawskie, a także Niemcy, Austrię i Francję, gdzie istnieje wyraźne zróżnicowanie zagadnienia przeludnienia mieszkań w zależności od grupy dochodowej. Niedobór powierzchni mieszkaniowej w Polsce nie jest zatem domeną mniej zamożnych gospodarstw, ale problemem strukturalnym. Warto dodać, że upowszechnienie pracy zdalnej może wygenerować dodatkowy popyt na powierzchnię mieszkaniową. W tym kontekście należy jednak zaznaczyć, że polski rynek pracy jest na tle krajów europejskich relatywnie nisko „ubiurowiony”, w związku z czym efekt wzrostu popytu na metraż w związku z pracą zdalną może być niższy niż w innych krajach.

Obok przeludnienia zasoby mieszkaniowe w Polsce charakteryzuje relatywnie duża na tle innych krajów europejskich liczba mieszkań substandardowych, z brakiem dostępu do podstawowej infrastruktury technicznej. Mieszkania te będą z czasem likwidowane, a więc zmniejszą wielkość całkowitego zasobu. Ich mieszkańcami są często osoby ekonomicznie i społecznie wykluczone. Stopniowa redukcja zjawiska wykluczenia mieszkaniowego wzorem krajów Europy Zachodniej, spowoduje, że odsetek substandardowych mieszkań w ogóle zasobu będzie z czasem coraz mniejszy.

Poza skrajnymi ubytkami jakości trzeba sobie zdawać sprawę, że pewne problemy ze stanem mieszkań będą pojawiały się w miarę starzenia się popularnych budynków z okresu PRL. Mieszkania z wielkiej płyty cechuje relatywnie niski komfort mieszkania. Instalacje gazowa, elektryczna i wodna nie przystają do obecnych standardów. Mieszkania są niskie, ściany i podłogi nierówne. Mieszkania mają słabą izolację akustyczną, a trudność z uszczelnieniem połączeń płyt wyraźnie obniża termoizolacyjność budynku, co z kolei znacznie podwyższa koszty ogrzewania. Problemem bywa też wentylacja w budynku. Wadą osiedli wielkopłytowych jest także brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych. Konieczność przeprowadzenia kosztownych remontów będzie odbijała się na wysokich kosztach utrzymania takich lokali. Już obecnie obserwujemy wyraźnie wyższe czynsze administracyjne w lokalach wzniesionych w technologii wielkiej płyty na tle innych rodzajów budynków.

Pomimo, że w strukturze tytułu do posiadania mieszkań w Polsce dominuje własność i na tym tle jesteśmy w czołówce europejskiej, to jednak odsetek gospodarstw domowych posiadających dwa lub więcej mieszkań jest wciąż niski. Jest to konsekwencja wielu czynników - poziomu PKB, przebiegu urbanizacji (na obszarach wiejskich dominuje własność prywatna) czy uwarunkowań historycznych. W Niemczech, mimo wyraźnie niskiego odsetka gospodarstw domowych posiadających mieszkanie na własność, ponad jedna trzecia właścicieli posiada co najmniej dwa mieszkania. Posiadanie drugiej nieruchomości przez właścicieli mieszkań jest również dość powszechne w krajach skandynawskich oraz Francji i Hiszpanii. Racjonalnym jest oczekiwanie, że dalszy wzrost zamożności społeczeństwa w Polsce będzie, wzorem innych krajów, prowadził do większego zapotrzebowania na drugą nieruchomość realizującą potrzeby mieszkaniowe gospodarstwa domowego.

Zasób mieszkaniowy w Polsce charakteryzuje się niskim współczynnikiem pustostanów na obszarach miejskich. Niewielki jest zatem potencjał zwiększenia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poprzez bardziej efektywne wykorzystanie istniejącego zasobu, a konieczne są inwestycje we wzrost podaży.

Wysoka intensywność budownictwa mieszkaniowego w Polsce w ostatnich latach sprzyja odnowieniu zasobów i poprawie wskaźników ilościowych sytuacji mieszkaniowej. Niemniej, by osiągnąć 491 mieszkań na 1 tys. mieszkańców (średnia w UE w 2020) potrzeba około 20 lat przy założeniu kontynuacji wysokiej produkcji mieszkań (co najmniej 180 tys. rocznie), dotychczasowego poziomu ubytków mieszkań (około 3 tys. mieszkań rocznie w latach 2011-2021) i niewielkiego (w granicach 1-2%) spadku liczby ludności w tym okresie. Szybkiemu zwiększaniu się zasobu mieszkaniowego będzie sprzyjał wzrost zamożności społeczeństwa, napływ imigrantów, konieczność poprawy jakości lokali, rosnący popyt na drugie domy, upowszechnianie pracy zdalnej oraz rosnąca liczba małych gospodarstw domowych potrzebujących samodzielnych mieszkań.