Rynek nieruchomości magazynowych: Rok wszelkich rekordów

• 2021 był rekordowy dla rynku nieruchomości magazynowych, które ponownie po 2020 pozytywnie odznaczały się na tle innych sektorów nieruchomości komercyjnych.
• W 2021 współczynniki pustostanów spadły do rekordowo niskich poziomów. Podaż, absorpcja oraz popyt netto także były rekordowe.
• Projekty w budowie oraz popyt brutto w 2h21 wskazują na kolejny rekordowy rok w 2022.
• Sektor magazynowy zyskuje jako konsekwencja efektów epidemii Covid-19, która wymusiła skracanie łańcuchów dostaw oraz przyspieszyła transformację modelu handlu w kierunku e-commerce.

***

• W 2021 zasoby wzrosły o 2,57 mln m² osiągając 22,01 mln m², wzrost pobił rekord z 2019, kiedy zasoby powiększyły się o 2,39 mln m².
• Przyrosty zasobów w 2021 były wyjątkowo silne na rynkach regionalnych wynosząc 2,2 mln m².
• W samym 2h21 zasoby wzrosły o 1,38 mln m², czyli o 58% więcej r/r.
• Zasoby w Polsce na koniec 2021 osiągnęły blisko 72% zasobów niemieckich na jednego mieszkańca.
• 2021 nowa podaż wyniosła rekordowe 2,55 mln m² (wzrost o 35% r/r oraz powyżej dotychczasowego rekordu (2,37 mln m²) z 2019). Magazyny są jedynym sektorem nieruchomości komercyjnych, który ma lepsze wyniki podaży niż w okresie przed pandemicznym.
• Nowa podaż w 2021 koncentrowała się na Górnym i na Dolnym Śląsku. Stołeczna podaż odnotowała istotny spadek r/r o około 27%. Ponownie podaż wróciła po rocznej przerwie do Polski Centralnej rosnąć r/r o około 260%.
• W 2h21 nowa podaż była wyższa niż w 1h roku wynosząc 1,45 mln m², dynamika wzrostu r/r również była niższa wynosząc 58% r/r.
• Mimo imponującego wzrostu w 2h21 widoczne były opóźnienia w nowej podaży ze względu na problemy z logistyką placów budów, cześć planowanych realizacji została ukończona dopiero w 2022.
• Na koniec 2021 powierzchnia w budowie wyniosła bezprecedensowe 3,8 mln m² po wzroście r/r o 123%. Przypuszczamy, że prognozy nowej podaży na cały rok 2022 na poziomie około 5,1 mln m² będą jednak redukowane silnie w dół ze względu na opóźnienia na placach budów.
• Znaczna cześć (47%) powierzchni w budowie była na koniec 2021 realizowana na zasadach spekulacyjnych. Na koniec 2020 powierzchnia spekulacyjna w budowie wynosiła tylko 30%.
• Korzystnie dla sektora, absorpcja wzrosła o 62% wynosząc rekordowe 3 mln m². Wzrost był na tyle silny, że poprawił dotychczasowy rekord z 2017 o 46%.
• Absorpcja wzrosła najbardziej w 2h21 rosnąc o ponad 98% r/r wynosząc 1,74 mln m². Była to również historycznie najsilniejsza absorpcja za 2h roku.
• Popyt brutto, który jest wskaźnikiem wyprzedzającym w 2021 wyniósł historycznie najwyższe 6,89 mln m² po wzroście o ponad 37% r/r.
• W naszej ocenie patrząc na projekty w budowie, jak i popyt brutto absorpcja w 2022 pozostanie na bardzo wysokim, prawdopodobnie również rekordowym poziomie.
• Problemy z łańcuchami dostaw w sposób radykalny zwiększyły zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Czynniki wpływające na wzrost zapotrzebowania na magazyny wydają się być stosunkowo trwałe.
• Na koniec 2021 współczynnik pustostanów na 12 monitorowanych przez IRF rynkach spadł o 282 pb do 3,91%. Tym samym w okresie rekordowej nowej podaży współczynnik pustostanów był rekordowo niski.
• Mimo bardzo silnej dynamiki nowej podaży w 2h21 tempo obniżania się współczynnika pustostanów, jak i samych pustostanów zdecydowanie przyspieszyło w drugiej połowie roku. W samym 2h21 pustostany spadły o rekordowe blisko 300 tys. m² (spadek o 170 pb).
• Obecnie na wszystkich rynkach pustostany są niskie lub bardzo niskie.
• Przewidujemy, że w 2022 współczynnik pustostanów przy rekordowej nowej podaży, która może zbliżyć się do 5 mln m² wzrośnie dosyć silnie, lecz pozostanie poniżej średniej wieloletniej.
• Czynsze na krajowym rynku magazynowym, pomimo rekordowego popytu oraz minimalnych pustostanów, od początku epidemii zasadniczo pozostają w trendzie bocznym.
• Czynsze w 2021 rosły na wybranych rynkach spadając na innych, ruchy były ograniczone oraz niejednoznaczne.
• Według danych C&W w 1q22 czynsze wywoławcze wzrosły o około 5%, jest to prawdopodobnie pierwsza oznaka spodziewanych wzrostów czynszów wynikających z niskich pustostanów oraz rosnących kosztów budowy magazynów.
• Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa końca 2022) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich dalsza stabilizacja, ewentualnie bardzo łagodny wzrost na większości rynków.
• Niemniej w obliczu szybko rosnących kosztów budowy oraz wąskich gardeł w budownictwie prawdopodobne jest ograniczenie podaży poniżej dzisiejszych planów, co może prowadzić do wyraźniejszego 5-10% wzrostu czynszów.