Rynek nieruchomości magazynowych: Kolejne półrocze wszelkich rekordów

• 1h22 był rekordowy dla rynku nieruchomości magazynowych, zarówno po stronie podażowej jak i popytowej. Pustostany są obecnie na historycznych minimach. Po wieloletnim okresie stabilizacji w 1h22 czynsze wzrosły znacząco.
• Mimo bardzo korzystnej sytuacji na rynku powoli wzrasta ryzyko przeinwestowania i wystąpienia pustostanów strukturalnych, zwłaszcza, jeżeli odejście od modelu just in time okaże się nietrwałe.

***

• Na koniec 2q22 monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wyniosły 25,9 mln m².
• Licząc 4q skum zasoby na pięciu największych rynkach wzrosły aż o 18%. W wartościach bezwzględnych zasoby po raz pierwszy na wiodących rynkach urosły o ponad 3 mln m², tj. o ponad 1,2 mln m² więcej niż średnia z lat 2018-21. Dynamika wzrostu zasobów w niektórych regionach wyniosła 40% r/r.
• Wzrost zasobów na polskim rynku magazynowym był na przełomie 2021 i 2022 najszybszy w jakimkolwiek znaczącym rynku europejskich.
• Prognozy na cały 2022 wskazują na kolejny rok z wysokim wzrostem zasobów (o co najmniej 3,5 mln m² dla pięciu największych rynków oraz ponad 5 mln dla całego kraju).
• Epidemia Covid-19 zarówno przyspieszyła rozwój e-commerce oraz zachęciła firmy do nearshoring’u. W środowisku epidemicznym, w obliczu problemów z stabilnością łańcucha dostaw, najważniejsze dla rozwoju rynku okazało się stopniowe odchodzenie od systemu „just in time”.
• Na koniec 2q22 licząc 4q skum. nowa podaż na pięciu największych rynkach wyniosła 2,93 mln m² (wzrost o 102% r/r), podaż była zdecydowanie rekordowa dla jakichkolwiek czterech kolejnych kwartałów.
• W 1h22 nowa podaż rosła jeszcze szybciej. W całym kraju oddano do użytku 2,39 mln m², w tym 1,7 mln na pięciu największych rynkach, co oznacza wzrost r/r o aż 131%.
• Cały czas widać bardzo silną dominację ściany zachodniej oraz stołecznego Mazowsza na rynku krajowym.
• Plany deweloperów na kolejne kwartały są nadal wyjątkowo wysokie. Niemniej powierzchnia w budowie spadła pomiędzy 1q22, a 2q22 o około 500 tys. m². Obecnie w budowie pozostaje ponad 4,25 mln m².
• Licząc 4q skum. absorpcja na pięciu wiodących rynkach wyniosła 3,31 mln m² po wzroście o 110% r/r. Absorpcja od roku utrzymuje się na historycznych maksimach, stale je poprawiając.
• Od początku epidemii absorpcja regularnie przekracza nową podaż, skutkując spadającymi pustostanami.
• Wynik absorpcji dla wiodących rynków za 1h22 (1,81 mln m²) był najwyższym w historii za 1h roku, odnotowano tutaj również fenomenalnie wysoką dynamikę wzrostu 104% r/r.
• Wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto, dla wiodących 5 rynków wyniósł licząc 4q skum. zdecydowanie rekordowe 4,48 mln m² po wzroście o 21,7% r/r.
• Absorpcja w perspektywie co najmniej końca 2022 pozostanie na bardzo wysokim poziomie.
• Na koniec 2q22 współczynnik pustostanów wyniósł zaledwie do 3,21%. Pustostany spadły r/r o 281 pb, a od początku pandemii o masywne 472 pb.
• Na większości rynków współczynnik pustostanów r/r spadł silnie lub gwałtownie, wzrost natomiast odnotowano jedynie w zachodniopomorskim, nawet tam pustostany pozostają jednak umiarkowane.
• Sytuacja na rynku najmu była na tyle dobra, że przy szybkim przyroście zasobów dostępna powierzchnia w gotowych obiektach kurczyła się. Na koniec 2q22 na pięciu wiodących rynkach powierzchnia pustostanów spadła do 671 tys. m², spadek wyniósł 376 tys. m² r/r.
• W kolejnych 2-3 kwartałach przewidujemy utrzymanie się niskiego współczynnika pustostanów (prawdopodobnie jednak odnotujemy delikatne wzrosty).
• W trakcie 2q22 czynsze efektywne po wieloletnim okresie w trendzie bocznym zaczęły rosnąć. Wzrosty czynszów to przeważnie 10-20% r/r wyrażone w EUR. Na każdym z rynków dla których są dane odnotowano wzrost lub stabilizację, żaden rynek w tym roku nie wykazał spadku czynszów.
• Estymowane czynsze wywoławcze są obecnie 10-15% powyżej czynszów efektywnych. W ostatnim kwartale różnica ta zmalała bardzo istotnie (dotychczasowe zróżnicowanie wynosiła 25-30%).
• Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa końca 2022) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich stabilizacja (po okresie silnie wzrostowym z 1h22).
• Sytuacja makroekonomiczna pozostanie zdecydowanie gorsza niż w 1h21, natomiast dynamika przechodzenia na model just in case wraz z odbudową światowych łańcuchów dostaw będzie powoli wygasał.
• W naszej ocenie jedynie gwałtowne zahamowanie absorpcji lub silne przeinwestowanie prowadzące do znacznych wzrostów pustostanów mogłoby doprowadzić do istotnych spadków czynszów w perspektywie kilku następnych lat. Niemniej wraz z utrwalającym się trendem szybkiego wzrostu zasobów ryzyko wystąpienia strukturalnej nadpodaży będzie stopniowo wzrastało.