Rynek nieruchomości handlowych: Ujemna absorpcja, ale nadal niskie pustostany

• 2021 był nadal trudny – występowała w dalszym ciągu ujemna absorpcja, lecz przyrost pustostanów spowolnił. Mimo trudnych 15 miesięcy na koniec 1h21 pustostany wzrosły do zaledwie 5,3%. Nowa podaż koncentrowała się w małych miejscowościach, tam też występowała ekspansja nowych i istniejących sieci handlowych.
• Referencyjne czynsze wywoławcze spadały w całym 2021 (w przedziale 3-9%), ich spadek w 1q22 zatrzymał się. Czynsze realne w centrach handlowych pozostają pod presją, lecz przy wysokiej inflacji mogą już nie spadać nominalnie.

***

• Na koniec 1q22 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej (obiekty o powierzchni najmu ponad 5 tys. m²) wyniosły 12,38 mln m², z tego 1,71 mln m² w Warszawie.
• W 2021 w kraju ponownie odnotowano widoczną erozję zasobów (zamknięto lub zdeklasyfikowano około 102 tys. m²), lecz tempo tego procesu było zdecydowanie wolniejsze niż w 2020, kiedy redukcje w zasobach osiągnęły blisko 260 tys. m².
• W 2021 zasoby powiększyły się o ok. 240 tys. m². Cały przyrost powierzchni w 2021 wystąpił w najmniejszych miejscowościach, wynosząc 265 tys. m².
• Pod względem przyrostu zasobów 2h21 była zdecydowanie lepsza od 1h21. Szybką erozję zasobów rynek krajowy w krótkim terminie ma za sobą. Zdecydowanie największe spadki odnotowano w 2h20, po części jako efekt szoku wiosennego lockdownu w 2020.
• Nadal widzimy trend powolnej erozji globalnej powierzchni centrów handlowych, ich poziom osiągnął maksimum w 3q19 (10,6 mln m²), od tego czasu zmalał do 10,32 mln m².
• Mimo, że wiodącym formatem nowoczesnego handlu pozostanie centrum handlowe, retail park, zwłaszcza w małych ośrodkach o niewielkiej powierzchni poniżej 10 tys. m², jest formą handlu, która zyskuje na znaczeniu i będzie zyskiwać przez kolejne kilka lat.
• W 2021 nowa podaż wzrosła znacznie r/r o 30%, wynosząc 340 tys. m². Jest to wynik nieznacznie niższy od średniej z lat 2017-2020 (388 tys. m²).
• Nowa podaż w 2021 mimo, że pod względem poziomu była zbliżona do średniej wieloletniej, występowała w zupełnie innej strukturze. Parki handlowe zajęły miejsce centrów handlowych, a miasta z czołowej 15 zostały zastąpione mniejszymi miejscowościami.
• Początek 2022 ponownie zakończył się stosunkowo niskim poziomem nowej podaży (31 tys. m²).
• W 2022 przewidujemy podaż na poziomie o około 100 tys. m² niższym od 2021, z utrzymaną koncentracją na miastach najmniejszych. W 2023 przewidujemy dalszy spadek nowej podaży wraz z nasycaniem się małych miejscowości formatem retail park.
• Pod względem nowej podaży sytuacja na krajowym rynku pozostaje stosunkowo dobra w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej oraz USA.
• W 1h21 absorpcja na 8 największych rynkach wyniosła ujemne 48 tys. m². Szczyt ujemnej absorpcji wystąpił w 2h20 na poziomie 146 tys. m². Sytuacja absorpcji mimo niskiego poziomu powoli poprawia się.
• Absorpcja cały czas jest blisko powiązana z przyrostem nowych powierzchni netto. Relatywnie szybki przyrost pustostanów wystąpił tylko w 1h20 (wzrost o 70 pb), w 1h21 (25 pb) przyrost pustostanów był zdecydowanie mniejszy.
• W 2021 ekspansja nowych marek handlowych w kraju koncentrowała się głównie na markach budżetowych lokujących się w parkach handlowych. Ekspansje nowych graczy w centrach handlowych były bardzo ograniczone, wyróżnił się szyld CCC HalfPrice, lecz i ona gra w stawce marek budżetowych.
• Po ponad dwóch latach wzrostów pustostanów na koniec 1h21 współczynnik wzrósł średnio do 5,3%, jest to najwyższy poziom od początku prowadzenia badań w 2011. Pustostany pozostają niskie, a ten wynik jest zaledwie o 124 bp wyższy od średnich pustostanów z lat 2017-2020.
• Rynek prawdopodobnie czeka wieloletni okres absorpcji nieznacznie poniżej poziomu zmiany zasobów, a tym samym rosnących pustostanów. Proces ten jednak nie będzie przebiegał gwałtownie, a pustostany w dobrej jakości obiektach pozostaną niskie lub nawet bardzo niskie.
• Czynnikiem hamującym przyszłe wzrosty pustostanów jest trwałe ograniczenie podaży oraz kontynuacja wyłączania z użytku obiektów marginalnych.
• W 2h21, ponownie jak rok wcześniej, na wszystkich rynkach wiodących (oprócz Warszawy) nastąpił spadek czynszów wywoławczych. Czynsze efektywne przestały być publikowane podczas pandemii. Przypuszczamy, że ich spadki są nieznacznie większe od czynszów nominalnych.
• W centrach handlowych czynsze dla sklepów odzieżowych pozostają pod presją.
• Najbezpieczniejsze pod względem utraty wartości czynszowej pozostają centra handlowe typu convenience oraz retail park.
• Nawet jeżeli w sytuacji silnej inflacji czynsze nominalne pozostaną stabilne (lub wzrosną nieznacznie), to rozwój e-commerce będzie negatywnie oddziaływał na dotychczas najbardziej dochodowy sektor modowy, a czynsze realne pozostaną pod presją.
• Transformacja centrów handlowych w kierunku obiektów nakierowanych na spędzanie wolnego czasu nie będzie obojętna na przeciętne wartości czynszowe. Głównym generatorem wysokich czynszów w centrach handlowych były dotychczas sklepy modowe.