Rynek Nieruchomości Biurowych: Rynek nieruchomości biurowych: Poprawa z Europy dotrze do Polski?

• 2021 charakteryzował się pogłębiającym spadkiem absorpcji oraz rosnącymi wskaźnikami pustostanów. Nowa podaż również mocno spadła.
• W 2h21 pustostany rosły trzykrotnie wolniej niż w 1h21. Popyt brutto silnie rośnie.
• W Europie współczynnik pustostanów ustabilizował się, w 2h21 absorpcja była dodatnia, a popyt brutto szybko rósł.
• Czynsze w kraju w otoczeniu silnie inflacyjnym pozostały stabilne.

***

• Na koniec 2021 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych osiągnęły blisko 11,2 mln m².
• Rok 2021 charakteryzował się wyraźnie spowolnionym tempem przyrostu zasobów: 490 tys. m² w 2021 vs. 675 tys. m² w 2020. Ogółem przyrost zasobów był najwolniejszy od 2012.
• W wyniku efektu epidemii, jak i dojrzewania rynku prawdopodobnie wchodzimy w długoterminowy trend wolniejszego przyszłego przyrostu zasobów.
• Niemniej niski współczynnik „ubiurowienia” polskiego rynku pracy, jak i stosunkowo niska jakość powierzchni (znaczny udział klasy C) wskazuje na bardzo dobre perspektywy polskich miast na kontynuację ścieżki rozwoju powierzchni biurowych w rzeczywistości post-pandemicznej.
• W 2021 nowa podaż powierzchni biurowych, wynosząc 550 tys. m², była na zdecydowanie obniżonym poziomie w porównaniu ze średnią podażą w latach 2017-2020 (724 tys. m²). Podaż pozostała wysoka w stolicy (CBD), gdzie oddano opóźnione obiekty planowane na rok 2020.
• W efekcie epidemii Covid-19 nowa podaż za rok 2021, która jeszcze na początku 2020 była estymowana na blisko 980 tys. m², wyniosła około 60% tego poziomu.
• W 2022 nowa podaż w regionach ponownie przyspieszy, zostaną oddane opóźnione projekty z 2021. W regionach podaż może osiągnąć blisko 500 tys. m², zakładając dotrzymanie wszystkich zrewidowanych terminów. W 2023 spodziewamy się ponad 350 tys. m² nowej podaży w regionach.
• W latach 2023-24 wystąpi gwałtowna luka podażowa na rynku stołecznym (poniżej 100 tys. m² rocznie). Po tym okresie spodziewamy się tylko lekkiego odbicia, ze względu na ograniczenia popytowe oraz podażowe, zwłaszcza w centrum miasta.
• Absorpcja w 2021 (178 tys. m²) podobnie jak w 2020 odnotowała skokowy spadek r/r o 43% r/r oraz aż o 70% w porównaniu z 2019.
• W 2h21 roczna dynamika absorpcji była nieznacznie lepsza (-32%). Absorpcja wyniosła 78 tys. m².
• W samym 4q21 absorpcja w stolicy osiągnęła bezprecedensowo niskie negatywne 19,6 tys. m². Miało to miejsce przy minimalnej nowej podaży oraz ujemnym wzroście zasobów w tym kwartale.
• Sytuacja w Europie pod względem absorpcji poprawia się od 3q21. Absorpcja na całym kontynencie była dodatnia (po pięciu kw. ujemnej absorpcji), a przy umiarkowanej nowej podaży pustostany ustabilizowały się na poziomie 7%.
• Krajowy popyt brutto, który jest po części wskaźnikiem wyprzedzającym absorpcję w 2h21 wzrósł r/r o 38%. Popyt brutto w 2h21 wyniósł 727 tys. m². Było to nadal mniej niż w 2h19 (863 tys. m²), lecz sytuacja się poprawia.
• Na koniec 2021 średni współczynnik pustostanów na monitorowanych rynkach wyniósł 13,39%, rosnąc o 211 pb r/r. Współczynnik pustostanów krajowych jest na historycznie najwyższym poziomie.
• Pustostany ogółem wzrosły r/r o 312 tys. m², do rekordowego poziomu 1,63 mln m².
• Mimo słabej i słabnącej absorpcji przyrost pustostanów w Polsce osiągnął szczyt w 2h20 (wzrost o 300 tys. m²), w 1h21 przyrost wyniósł 235 tys. m² w samym 2h21 pustostany wzrosły już tylko o 80 tys. m².
• W 2022 przewidujemy już bardzo niewielki przyrost pustostanów w stolicy. Na rynkach regionalnych sytuacja prawdopodobnie będzie gorsza, lecz spodziewane opóźnienia oddawania projektów do użytku powinno ograniczyć przyrost powierzchni niewynajętej do poziomu poniżej 200 tys. m².
• W 2021 czynsze (wyrażone w EUR) zarówno efektywne, jak i wywoławcze, zasadniczo utrzymują się w trendzie bocznym (czynsze efektywne prime wynoszą obecnie 17.5 EUR za 1m² miesięcznie w stolicy oraz 12,50-14,75 EUR na rynkach regionalnych). W efekcie epidemii w 2020 w Warszawie czynsze efektywne nieznacznie spadły, od tego czasu obserwujemy stabilizację.
• Spadki czynszów były w trakcie trwania epidemii bardzo ograniczone. Jest to sytuacja różna do tej, jaka miała miejsce po kryzysie w 2008. Słaby efekt na czynszach jest prawdopodobnie wynikiem wystąpienia silnych bodźców inflacyjnych, a same czynsze rosną o wiele wolniej niż inflacja konsumencka czy producencka.
• Na kolejne kwartały w perspektywie końca 2023 przewidujemy dalszą stabilizację czynszów, ewentualnie ich niewielki wzrost, zwłaszcza w stolicy.
• Istotnym czynnikiem ryzyka na polskim rynku pozostaje pogłębienie się osłabienia PLN co może zwiększyć presję na czynsze, które pozostają ustalane i kwotowane w EUR.