Rynek nieruchomości biurowych: Powrót wysokiej absorpcji

W 1q22 podaż nowych powierzchni biurowych była nadzwyczajnie wysoka, w kolejnych kwartałach nowa podaż zdecydowanie wyhamuje. Absorpcja w 1q22 była również zaskakująco wysoka, jednak nie na tyle, aby ustabilizować pustostany globalnie; wyłączając rynek katowicki, przyrost pustostanów był bardzo ograniczony (21 tys. m2). Popyt brutto pozostał wysoki, a czynsze stabilne.

***

• Pod koniec 1q22 zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju przekroczyły 12,5 mln m².
• Nowa podaż w 1q22 (337 tys. m²) była wyjątkowo wysoka (najwyższa kwartalna od wybuchu epidemii), koncentrując się na rynkach regionalnych (244 tys. m²). Licząc 4q skum nowa podaż wyniosła 674 tys. m², w tym 422 tys. m² na rynkach regionalnych.
• Do końca 2023 podaż na rynkach regionalnych będzie powoli obniżać się do około 340 tys. m² rocznie. Natomiast w stolicy okres wysokiej podaży już się skończył.
• Sytuacja bardzo wysokiej podaży w 1q22 wywołała zdecydowany przyrost pustostanów na rynkach regionalnych, zwłaszcza w Katowicach, jednak nowa podaż w 1q22 była nadzwyczajnie wysoka, taka sytuacja nie powtórzy się w najbliższym czasie.
• W 1q22 przy bardzo wysokiej nowej podaży kwartalna absorpcja w kraju wyniosła rekordowe, jak na pierwszy kwartał roku, 219 tys. m². Zasadniczo 1q22 był pierwszym kwartałem z zadawalającym poziomem popytu od początku epidemii.
• W 1q22 wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto (426 tys. m²), był bardzo wysoki i poprawił się r/r o 106%. Wysoki popyt brutto rozpoczął się od 4q21. Popyt brutto był rekordowy na warszawskim CBD, po raz pierwszy przekraczając 200 tys. m².
• Po okresie negatywnej absorpcji występującej od 2q20 do 1q21 sytuacja na europejskim rynku stale poprawia się. W 1q22 absorpcja wyniosła blisko 800 tys. m². Popyt brutto w 1q22 był również wyższy r/r o 41%, wynosząc 2,5 mln m². Współczynnik pustostanów ustabilizował w Europie na poziomie około 7,2% od 3q21. W obecnym silnie inflacyjnym otoczeniu czynsze na większości rynków europejskich zaczęły rosnąć.
• Na koniec 1q22 średni współczynnik pustostanów w kraju (13,8%) pozostawał na poziomie powyżej średniej europejskiej oraz średniej krajowej z ostatnich 4 lat (10,3%), rosnąc odpowiednio o 167 pb r/r oraz 46 pb q/q.
• Wzrost współczynnika pustostanów q/q był najbardziej wyraźny w Katowicach, gdzie nowa podaż wyniosła 116 tys. m².
• Niemniej, na wielu rynkach regionalnych oraz w Warszawie, przy bardzo dobrej absorpcji, współczynnik pustostanów obniżył się, stało się tak w Krakowie, we Wrocławiu oraz w Poznaniu.
• W ujęciu rocznym na koniec 1q22 czynsze efektywne (wyrażone w EUR) pozostały bez zmian zarówno q/q, jak i r/r na większości rynków, ewentualne zmiany były łagodnie zwyżkowe.
• Czynsze pozostają pod presją, zwłaszcza na rynkach regionalnych, lecz ze względu na silnie inflacyjne otoczenie prawdopodobnie nie doczekamy się ich spadków nominalnych wyrażonych w EUR.