Rynek nieruchomości biurowych: Nadeszła poprawa, czy będzie trwała?

• 1h22 była dotychczas najbardziej pozytywna dla rynku biurowego od nadejścia pandemii. Absorpcja i popyt brutto zdecydowanie się poprawiły, od 2q22 rynek zaczął obserwować spadek pustostanów. W Europie sytuacja również poprawiała się na tyle, że absorpcja na większości rynków jest pozytywna. Czynsze w kraju pozostawały stabilne (na szerokim rynku europejskim wzrosły o 5% r/r), rosnąc w PLN.
• Rynek czeka na ewentualny negatywny wpływ pogarszającej się sytuacji makro. Skutki tego będą prawdopodobnie widoczne dopiero na początku 2023.

***

• Na koniec 2q22 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz na ośmiu analizowanych rynkach regionalnych osiągnęły blisko 12,6 mln m², z tego 6,27 mln m² w Warszawie.
• W 1h22 zasoby wzrosły aż o 416 tys. m² (332 tys. m² w 1h21) i był to wynik rekordowy dla pierwszej połowy roku. W samym 2q22 wzrost zasobów był już ograniczony bo wyniósł zaledwie 97 tys. m².
• Z początkiem 2022 udział Warszawy w zasobach biurowych w kraju po raz pierwszy spadł do poziomu poniżej 50%. Do końca 2023 udział ten będzie nadal się kurczył i wyniesie około 48,3%.
• Nadal niski współczynnik „ubiurowienia” polskiego rynku pracy, jak i stosunkowo niska jakość powierzchni powstałych przed przemianami ustrojowymi wskazują na pozytywną perspektywę kontynuacji ścieżki rozwoju powierzchni biurowych po epidemii.
• W 1h22 nowa podaż powierzchni biurowych, wynosząc 684 tys. m² była na poziomie rekordowym za jakąkolwiek połowę roku. Licząc 4q skum podaż wyniosła 881 tys. m² rosnąc r/r o 13,3%.
• Zdecydowana większość nowej podaży przypadała na rynki regionalne, w 1h22 wynosząc 555 tys. m² po bezprecedensowym wzroście r/r o 340%.
• W samym 2q22 nowa podaż wzrosła do 347 tys. m² ustanawiając dynamikę r/r na poziomie 148%. Niemalże cała nowa podaż w ostatnim okresie miała miejsce na rynkach regionalnych, w 2q22 w Warszawie oddano do użytku zaledwie 35 tys. m².
• W 1h22 rynkiem dominującym były Katowice. Z korzyścią dla stabilności tego rynku było to zdarzenie jednorazowe.
• W stolicy podaż po otwarciu w 4q22 Varso Tower będzie doświadczać kilkuletniej luki podażowej.
• W 1h22 po trudnym dla strony popytowym okresie pandemicznym oraz post pandemicznym poziom absorpcji zarówno licząc 4q skum, jak i za 1h22 zasadniczo wrócił do poziomu sprzed epidemii.
• Analizując sytuację na rynkach europejskich widać, że powrót absorpcji do poziomu zbliżonego sprzed epidemii jest zdarzeniem nadal występującym jedynie na rynkach regionu Europy Środkowej. Osiągniecie absorpcji paneuropejskiej około 3 mln m² rocznie wydaje się możliwe z tym, że duża część tej absorpcji będzie miała miejsce w Europie Środkowej. Sytuacja w USA jest gorsza i może wskazywać, że ten rynek zbliża się do poziomu Peak Office.
• Jednocześnie odnotowuje się underperformance rynków specjalizujących się w informatyce oraz bpo/ssc, jest to widoczne zarówno w kraju, jak w innych krajach europejskich. Pracownicy sektora cechuje wysoki opór przed powrotem do pracy stacjonarnej.
• Wskaźnikiem wyprzedzającym potwierdzającym co najmniej przejściowy koniec okresu niskiej absorpcji jest popyt brutto. Wskaźnik ten za 1h22 wyniósł rekordowe 982 tys. m² po wzroście o 91% r/r.
• Przypuszczamy, że obserwowane utrwalenie modelu pracy hybrydowej jako standardu będzie długoterminowo negatywnie wpływało na absorpcję, jednak częściowo rekompensowane rozgęszczeniem powierzchni ze względu na wdrażanie rozwiązań „activity based workplace”. Dotychczas rynek wydaje się radzi sobie dobrze z utrzymywaniem się modelu pracy hybrydowej nie wywołując głębokich pustostanów strukturalnych.
• Przyspieszająca erozja starych zasobów zwiększa zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie oraz w wyniku nadal występującego w Polsce wzrostu liczby pracowników biurowych utrzymuje absorpcję na stosunkowo wysokim poziomie.
• Na koniec 1h22 średni współczynnik pustostanów wyniósł 13,56% (wzrost o 66 pb r/r) . Współczynnik pustostanów w kraju rósł stale od początku pandemii do punktu przegięcia jakim był 1q22 (pustostany wzrosły w tym czasie o 541 pb i osiągnęły historycznie najwyższy poziom 13,85%). Od 2q22 współczynnik pustostanów rozpoczął powolną redukcję.
• Pustostany od początku epidemii rosną oraz pozostają wyższe na rynkach regionalnych.
• Również na rynkach zagranicznych o mniejszych potencjałach wzrostu i absorpcji obserwujemy stabilizowanie pustostanów (dla Europy średnio to 7,1%).
• W 1h22 czynsze w kraju (wyrażone w EUR) zarówno efektywne, jak i wywoławcze pozostawały w trendzie bocznym. Licząc w PLN czynsze pozostają od początku pandemii w trendzie łagodnie wzrostowym. Na rynkach europejskich średnio po 3q22 czynsze wzrosły r/r o 5%.
• Zarówno w Polsce, jak i na rynkach zachodnich, mimo przejściowego, ale silnego covidowego osłabienia na rynku najmu, nie odnotowano znaczących spadków czynszów.
• Na kolejne kwartały w perspektywie końca 2023 przewidujemy dalszą stabilizację czynszów, ewentualnie ich niewielki wzrost, zwłaszcza w stolicy. Pogorszenie nastojów makro nie powinno szybko przełożyć się na wzrost presji na spadki czynszów.