W 3q22 podaż nowych powierzchni biurowych licząc 4q skum odnotowała historyczny rekord (913 tys. m2), co przełożyło się to na wzrost zasobów r/r na poziomie 586 tys. m2. 422 tys. m2 powyższego wzrostu zostało zaabsorbowane podnosząc współczynnik pustostanów r/r o 69 pb do 13,7%.
W samym 3q22 przy niewielkiej nowej podaży, wzrost współczynnika pustostanów był już bardzo ograniczony (o 11 pb). Niemniej popyt brutto w ślad za pogarszającą się sytuacją makroekonomiczną dość silnie zniżkował (o 10,4% r/r).
W kolejnych kwartałach będziemy odnotowywać niską nową podaż oraz prawdopodobnie nadal stosunkowo słaby rynek najmu.
***
- Nowa podaż w 3q22 na poziomie zaledwie 119 tys. m2 prawdopodobnie oznacza, że wchodzimy w co najmniej kilkuletni okres niskiej nowej podaży, która od kilku kwartałów widoczna jest w stolicy, a obecnie dociera na rynki regionalne.
- Na koniec 3q22 licząc 4q skum absorpcja wyniosła 422 tys. m2, był to wynik najlepszy od 3q20 niemal podwajając się od połowy 2021.
- W samym 3q22 absorpcja wyniosła 67 tys. m2 i była sporo niższa niż w 1-2q22. Po części było to wynikiem niewielkiego przyrostu zasobów (95 tys. m2) jaki odnotowano w 3q22.
- Ze względu na silnie pogarszające się otoczenie makroekonomiczne (jak i również wolnego przyrostu powierzchni) przewidujemy, że przed nami będzie przejściowy okres niskiej absorpcji.
- Osłabienie na rynku najmu potwierdza wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto który w 3q22 wyniósł 235 tys. m2 spadając 57% kw/kw oraz 10,4% r/r.
- Na całym rynku pustostany wzrosły w trakcie 3q22 o 12 pb równocześnie rosnąc r/r o 69 pb do obecnego poziomu 13,7%.
- Mimo, że w licząc r/r współczynniki pustostanów rosły niemalże na każdym rynku regionalnym, w samym 3q22 pustostany spadły na kilku znaczących rynkach, w tym krakowskim oraz trójmiejskim.
- Widoczne sygnały spowolnienia na rynku najmu są prawdopodobnie przejściowe i wynikają z pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej, jak i zwiększonych oczekiwań czynszowych właścicieli nieruchomości w obliczu inflacji jak i wyższych kosztów finasowania.
- Mimo obecnego pogorszenia nastrojów branża wyszła z okresu pandemicznego jedynie z umiarkowanymi stratami (szybko odbijający popyt brutto) i to mimo utrwalenia się modelu pracy hybrydowej.
- W ujęciu kw/kw na koniec 3q22 czynsze efektywne (wyrażone w EUR) pozostały bez zmian na wszystkich rynkach. W ujęciu r/r odnotowano łagodne zwyżkowe zmiany na niektórych rynkach, w tym na warszawskim CBD. Ponownie wzrosty czynszów na szerokim rynku europejskim były wyższe wynosząc 4.8% r/r (JLL).
- Mimo przewidywanego wzrostu pustostanów na rynkach regionalnych w 2023, ze względu na silnie inflacyjne otoczenie, rosnące koszty finasowania oraz co za tym idzie presję na wzrost rentowności nie doczekamy się spadków czynszów nominalnych wyrażonych w EUR.
- Po okresie negatywnej absorpcji sytuacja na europejskim rynku zdecydowanie poprawiła się. W całym 2023 oczekiwana absorpcja to około 3 mln m2 stanowiąca wzrost o około 50% r/r (BNP Paribas).
- Odwrotnie niż w Polsce na szerokim rynku europejskim popyt brutto w 3q22 był również wyższy r/r o 10% (JLL), jednak również w Europie jego dynamika wyraźnie wytracała w trakcie roku.
- Obecnie JLL przewiduje nieznaczny spadek popytu brutto w Europie na 2023 (o około 3%).
- Współczynnik pustostanów wzrósł w Europie z poziomu około 7,3% do 7,5% w trakcie 3q21. Pustostany w Polsce (13,7%) pozostają od wielu lat wyższe od średniej europejskiej.
