- Na koniec 2q22 Rynek powierzchni handlowych od końca 2021 wykazuje na silne odbicie post-covid.
- Pomimo, że dwukrotne zamknięcie powierzchni handlowych nie zniechęciły kupujących do odwiedzin ani najemców do pozostania w istniejących obiektach (w 1h22 ponownie odnotowano dodatnią absorpcję, jak i powoli spadające pustostany, które pozostają generalnie niskie)…
- …to aktywność deweloperów od 2019 pozostaje przesunięta w kierunku mniejszych miast oraz małych parków handlowych. Zasoby centrów handlowych powoli spadają już od 4q19.
- W trakcie 1-3q22 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian, co jednak przy narastającej inflacji EUR oznaczało istotne spadki realne.
- Perspektywy rozwoju dla klasycznych centrów handlowych pozostają słabe. Nikła aktywność rozwojowa istniejących, a tym bardziej nowych operatorów handlowych raczej nie będzie skłaniać do dalszego wzrostu zasobów tego typu obiektów.
***
- Na koniec 3q22 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 12,55 mln m2, z tego 1,73 mln m2 w Warszawie.
- Licząc 4q skum zasoby w kraju na koniec 3q22 przy podaży na poziomie około 332 tys. m2 wzrosły o 275 tys. m2.
- Ponownie odnotowano wyłączenia z zasobów netto (o blisko 57 tys. m2), tempo tego procesu było jednak kilkukrotnie wolniejsze niż w okresach z początku pandemii.
- Na koniec 3q22 ponownie wzrost zasobów był najwyraźniejszy w miastach najmniejszych (o 219 tys. m2r/r) . Niemniej, w miastach największych i średnich po raz pierwszy od 1q20 zarejestrowano niewielki wzrost zasobów wynoszący r/r na koniec 3q22 56 tys. m2.
- Nadal obserwujemy trend powolnej erozji centrów handlowych, ich poziom osiągnął maksimum w 3q19 (10,6 mln m2) . W trakcie 4q21-3q22 powierzchnia CH zmalała o 73 tys. m2, do obecnego poziomu 10,28 mln m2. Wyłączenia zasobów CH netto w tym okresie wyniosły 106 tys. m2.
- Wiodącym formatem nowoczesnego handlu pozostanie centrum handlowe, jednak wraz z budową kolejnych retail parków w małych ośrodkach ta forma handlu będzie silnie zyskiwała na znaczeniu przez kolejne kilka lat.
- Na koniec 3h22 liczac 4q skum nowa podaż wzrosła r/r o 12%, wynosząc niemal 332 tys. m2. Jest to wynik tylko nieznacznie niższy od średniej z ostatniej czterolatki przedcovidowej (2016-19 średnia nowa podaż wyniosła 347 tys. m2).
- Nowa rzeczywistość podażowa oznacza, że parki handlowe zajęły miejsce centrów handlowych, natomiast miasta z czołowej 15 zostały zastąpione małymi miejscowościami.
- W 1h22 absorpcja na 8 największych rynkach ponownie była dodatnia wynosząc 28 tys. m2. Już w 2h21 absorpcja była pozytywna wynosząc dosyć symboliczne 19 tys. m2 kończąc jednak okres ujemnej absorpcji, który trwał od 2h19 czyli jeszcze przed wybuchem epidemii.
- Mimo dwóch lockdownów dotykających centra handlowe można uznać, że wpływ epidemii covid-19 na poziom pustostanów na 15 głównych rynkach pozostał bardzo niewielki. Na koniec 2019 średnio współczynnik pustostanów wynosił 3,99%, na koniec 1h22 współczynnik wzrósł jedynie o 37 pb do 4,36%.
- Patrząc długoterminowo współczynniki pustostanów rosną zasadniczo już od około 2010 i wynikają ze strukturalnych przeobrażeń branży handlowej, jak dotychczas wzrosty te są umiarkowane, a pustostany na prawie wszystkich rynkach pozostają niskie.
- W długim okresie przewidujemy dalsze łagodne wzrosty pustostanów, w krótkim okresie prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza niewielka poprawa jako reakcja na koniec epidemii covid-19.
- W 1-3q22 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian na wszystkich monitorowanych rynkach w kraju.
- Czynsze referencyjne są obecnie o od 3% do 17% niższe niż przed epidemią. Wyjątkiem jest Warszawa i Lublin, gdzie czynsze są na niezmienionym poziomie.
- Czynsze liczone w PLN spadły znacząco łagodniej ze względu na silne osłabienie się PLN wobec EUR w okresie od wybuchu pandemii. Natomiast biorąc pod uwagę ogólny wzrost indeksu EUR HICP realne czynsze w EUR, zwłaszcza w 2022 spadły istotnie.
- Wraz z restrukturyzacją handlu czynsze referencyjne dotyczące sklepów odzieżowych w centrach handlowych o powierzchni około 100 m2 są w grupie najbardziej narażonych na utratę wartości czynszowych.
- Najbezpieczniejsze pod względem utraty wartości czynszowej pozostają centra handlowe typu convenience oraz retail park.
- W naszym przekonaniu spadki czynszów będą długotrwałe. Nawet jeżeli w sytuacji silnej inflacji czynsze nominalne nieznacznie wzrosną, rozwój e-commerce będzie negatywnie oddziaływał na dotychczas najbardziej dochodowy sektor modowy.
- Transformacja centrów handlowych w kierunku obiektów nakierowanych na spędzanie wolnego czasu nie będzie obojętna na przeciętne wartości czynszowe. W centrach handlowych głównym generatorem wysokich czynszów dotychczas były sklepy modowe oraz z akcesoriami damskimi.