Analizując wnioski kredytowe klientów Grupy PKO Banku Polskiego kupujących nieruchomości mieszkaniowe, postawiliśmy sobie pytanie, czy intensyfikacja wykonywania pracy zdalnej w firmach, wywołana wybuchem pandemii, wpłynęła na większą skłonność do zamieszkania w powiatach otaczających największe miasta. W analizie uwzględniliśmy następujące miasta: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk z Gdynią oraz Szczecin. Z analizy celowo wykluczyliśmy aglomerację śląską jako aglomerację policentryczną.
Tendencja większego zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi w powiatach otaczających duże miasta jest widoczna od kilku lat. Nie widać, aby pandemia istotnie wpłynęła na przyspieszenie tego trendu, choć warto zwrócić uwagę, że w drugim kwartale 2020, a więc okresie objętym najbardziej rygorystycznymi ograniczeniami w przemieszczaniu się, odnotowaliśmy istotny wzrost udziału wniosków kredytowych naszych klientów na zakup nieruchomości mieszkaniowych poza dużym miastem.
Podaż podąża za popytem. W ślad za zmieniającymi się preferencjami kupujących obserwujemy wyraźny wzrost aktywności budownictwa mieszkaniowego w powiatach otaczających miasta w największych aglomeracjach. Według danych GUS w ostatnich 2 latach liczba mieszkań oddawanych do użytku w powiatach przylegających do dużych miast rosła wyraźnie szybciej niż w samych miastach.
Wśród naturalnych konsekwencji rozwoju pracy zdalnej, a także nauki zdalnej, pojawia się potrzeba zwiększenia metrażu mieszkania z uwagi na konieczność wygospodarowania dodatkowego miejsca np. na gabinet. Potrzebę tę można zaspokoić poprzez kupno większego mieszkania, mieszkania z większą liczbą pokoi albo domu, co w wielu przypadkach wiązałoby się z omawianą wcześniej przeprowadzką za miasto. Sprawdziliśmy, co na ten temat mówią dane dotyczące struktury wniosków kredytowych składanych przez klientów Grupy PKO Banku Polskiego.
Trend wzrostu liczby pokoi w najpopularniejszych mieszkaniach średniej wielkości (40-60 m2) również obserwujemy od lat i pandemiczny rok 2020 nie przyniósł w tej statystyce istotnego przełomu. Na przestrzeni ostatnich lat notujemy także rosnącą preferencję dla większych powierzchni mieszkania, wspieraną tendencją wzrostu dochodów ludności.
Zestawiając strukturę wniosków kredytowych w Grupie PKO Banku Polskiego ze strukturą oferty na rynku wtórnym z portali ogłoszeniowych według roku budowy, możemy wnioskować, że oferta nowych domów jest niewystarczająca względem zapotrzebowania. Wniosek ten tłumaczy rosnącą aktywność budownictwa w segmencie domów i może zwiastować wzrost transakcji na rynku nowych domów w najbliższych latach.
Jedną z przyczyn rosnącego zainteresowania domami może być istotny wzrost jakości zasobu domów w ostatnich latach. O znaczącej poprawie jakości może świadczyć zmiana źródeł ogrzewania nowoczesnego budownictwa jednorodzinnego. Jedynie 13% oferty domów zbudowanych po 2010 posiada nieekologiczne i mało komfortowe w obsłudze kotły na paliwo stałe, podczas gdy w całej ofercie tego typu źródło ogrzewania występuje w 28% domów. Wzrost jakości zasobu domów to m.in. konsekwencja zmian w prawie budowlanym, które zwiększają standardy energooszczędności budynków.
Podsumowując naszą analizę, warto odnotować, że rozwój pracy zdalnej nie jest kluczowym czynnikiem będącym u źródła rosnącego popytu na rynku domów, a jedynie czynnikiem wzmacniającym tendencję. W naszej opinii dużo ważniejszym motorem dla tego rynku jest znaczna poprawa jakości zasobu w ostatnich latach. Myśląc o zmianach preferencji w długim okresie warto wspomnieć o kilku istotnych trendach społeczno-gospodarczych, poza pracą zdalną, które mogą kształtować wybory kupujących na rynku nieruchomości mieszkaniowych w przyszłości, takich jak np. zmiany demograficzne, rozwój technologii czy poprawa jakości powietrza.
